Construction and real estateBY Dita Kemrová
Zustimmung zur Mieterhöhung – Reicht die Zahlung der erhöhten Miete aus?

Irgendwann trifft es jeden. Bei über eine längere Zeit bestehenden Mietverhältnissen über Wohnraum muss man als Mieter damit rechnen, dass früher oder später ein Schreiben des Vermieters im Briefkasten landet, mit dem die Erhöhung der bislang gezahlten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt wird. Ist das Mieterhöhungsschreiben erst mal eingegangen, beschäftigen sich viele primär mit der Frage, ob die vom Vermieter angegebene neue Miete zutreffend berechnet wurde. Eher in den Hintergrund tritt die Frage, ob der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen bis zum Ablauf der zweimonatigen Überlegungsfrist schriftlich zustimmen muss oder ob nicht die einfache Zahlung der erhöhten Miete ausreicht. Die meisten Vermieter fügen zwar dem Mieterhöhungsschreiben auch ein entsprechendes Zustimmungsformular bei, welches vom Mieter lediglich unterzeichnet und dann an den Vermieter zurück übermittelt werden muss, einige der Mieter nutzen dieses aber nicht. Viele Mieter belassen es dabei, zunächst lediglich die erhöhte Miete zur Anweisung zu bringen, ohne sich zum Mieterhöhungsverlangen in irgendeiner Art zu äußern. Dieses Verhalten führt zu häufigen Auseinandersetzungen zwischen den Mietparteien und beschäftigt die Rechtsprechung und Literatur seit jeher. Hiermit scheint nunmehr Schluss zu sein. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 30. Januar 2018, VIII ZB 74/16 klargestellt, dass die dreimalige vorbehaltslose Zahlung der erhöhten Miete eine Zustimmung zur Mieterhöhung darstelle; eine schriftliche Zustimmung könne der Vermieter in solchen Fällen nicht mehr verlangen.

In dem vom Bundegerichtshof zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter vom Mieter mit Mieterhöhungsschreiben die Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ab dem 1. Februar 2016 gefordert und erinnerte an die Abgabe der Zustimmung mit Schreiben vom 19. Januar und 1. Februar 2016. Der Mieter gab zwar eine schriftliche Zustimmung nicht ab, überwies aber am 15. Februar, 4. März und 6. April 2016 vorbehaltlos die erhöhte Miete. Damit – so der BGH – habe der Mieter der begehrten Mieterhöhung konkludent zugestimmt. Einen Anspruch auf Erteilung der schriftlichen Zustimmung könne der Vermieter weder aus dem Gesetz noch aus einer im Mietvertrag ggf. enthalten Schriftformklausel herleiten. Der Vermieter könne auch nicht einseitig im Mieterhöhungsverlangen die Abgabe der Zustimmung an eine bestimmte Form binden und vom Mieter verlangen, die Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich abzugeben. Es sei dem Mieter überlassen, ob er seine Zustimmung ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten erkläre. Von einer konkludenten Zustimmung sei jedenfalls bei einer dreimaligen vorbehaltslosen Zahlung des erhöhten Mietzinses auszugehen. Ob bereits die einmalige vorbehaltlose Zahlung eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung darstellt, ließ der BGH aber offen.

Obwohl die Entscheidung besonders in Mieterkreisen begrü.t wird, führt sie bei den Vermietern nicht zu der erhofften Vereinfachung und Klärung der Rechtslage. Da der BGH offen gelassen hat, ob bereits eine vorbehaltslose einmalige Zahlung der erhöhten Miete ausreicht, werden Vermieter grundsätzlich erst im letzten Monat der dreimonatigen Klagefrist beurteilen können, ob es einer Klage auf Zustimmung bedarf. In Fällen, wo die Mieter die erhöhte Miete zudem nicht rechtzeitig bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zur Anweisung bringen, kann es passieren, dass der Vermieter erst kurz vor Ablauf der Klagefrist Sicherheit darüber haben wird, ob überhaupt eine Zustimmungsklage nötig sein wird. Im Ergebnis wird damit die vom Gesetz vorgesehene Klagefrist erheblich zum Nachteil des Vermieters verkürzt. Ferner wird es aufgrund der Entscheidung des BGH immer dann zu Unsicherheiten beim Vermieter kommen, wenn der Mieter die erhöhte Miete lediglich einmal oder zweimal vorbehaltlos zahlt und sich ansonsten zu dem Mieterhöhungsverlangen nicht äußert. Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls wird dann zu prüfen sein, ob innerhalb der Klagefrist eine Zustimmungsklage zu erheben sein wird. Schließlich muss von den Vermietern beachtet werden, dass die vom BGH in seiner Entscheidung aufgestellten Grundsätze nicht auf die Fälle übertragbar sein werden, wo die Miete vom Vermieter mittels Lastschrift vom Konto des Mieters abgebucht wird. Wird vom Mieter der mehrmalige Einzug der erhöhten Miete lediglich geduldet, ohne dass der Mieter der Mieterhöhung ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten zustimmt, kann in dieser einfachen Duldung des Einzugs keine Zustimmung zur Mieterhöhung gesehen werden. In diesem Fällen bleibt es dabei, dass innerhalb der Klagefrist der Anspruch auf Erteilung der Zustimmung gerichtlich geltend gemacht werden muss.